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31 de dezembro de 2026: a data que pode valer milhões na venda do seu imóvel

Reforma tributária do consumo cria o Redutor de Ajuste, e quem não se preparar até o fim do ano pode pagar bem mais IBS e CBS ao vender um imóvel no futuro

Faltam menos de três meses. Enquanto boa parte das empresas ainda tenta entender como a reforma tributária do consumo vai mexer no preço de produtos e serviços, um detalhe da nova lei passa despercebido por muitos proprietários de imóveis e pode custar caro. Em 31 de dezembro de 2026, será tirada uma espécie de “fotografia” do patrimônio imobiliário de cada contribuinte. É ela que vai definir quanto de IBS e CBS será pago quando esses imóveis forem vendidos.

O que muda

A Lei Complementar 214/2025, que regulamentou a reforma, dedicou os artigos 251 a 270 às operações com imóveis. A regra mira principalmente as empresas, mas alcança também pessoas físicas que operam com volume: quem, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis, vendeu mais de um imóvel construído por ela mesma nos últimos cinco anos ou alugou mais de três imóveis com receita acima de R$ 240 mil.

Para que o novo tributo não recaia sobre toda a valorização acumulada antes da reforma, a lei criou o Redutor de Ajuste: um valor vinculado a cada imóvel e abatido da base de cálculo no momento da venda. Quanto maior o redutor, menor o imposto.

Caminhos diferentes, contas muito diferentes

Para os imóveis existentes em 31/12/2026, o redutor poderá corresponder ao valor de aquisição corrigido pelo IPCA até essa data ou, por opção do contribuinte, ao valor de referência do imóvel informado no Sinter, o sistema nacional de informações territoriais. Se o valor de referência não estiver disponível, será possível usar uma estimativa de mercado feita por laudo de avaliação, que também servirá para contestar o valor de referência por meio de sistema eletrônico, conforme regras do Comitê Gestor.

A escolha está longe de ser detalhe. Imagine um imóvel comprado em 2010 por R$ 1,3 milhão. Corrigido pelo IPCA, esse valor chega a cerca de R$ 3,3 milhões no fim de 2026. O valor de referência é de R$ 7,5 milhões, e um laudo aponta valor de mercado de R$ 15 milhões. Vendido por R$ 20 milhões em 2033, com alíquota de 14% (já considerada a redução de 50% para imóveis), o imposto seria de:

• R$ 2,34 milhões, com o redutor pelo IPCA;
• R$ 1,75 milhão, com o redutor pelo valor de referência;
• R$ 700 mil, com o redutor pelo laudo de mercado.

A diferença entre o melhor e o pior cenário passa de R$ 1,6 milhão, em um único imóvel.

O dever de casa

Um ponto de atenção: o laudo não aumenta o custo contábil do imóvel nem o valor lançado na declaração de bens da pessoa física. Ele funciona como prova, a ser usada se for preciso contestar o valor de referência ou a correção pelo IPCA na hora da venda. Por isso, precisa ser robusto e ter data-base expressa de 31/12/2026.

A recomendação é montar desde já um dossiê de cada imóvel, com:

• laudo elaborado por profissional habilitado, com ART ou RRT;
• identificação precisa do imóvel e do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), quando disponível;
• metodologia e elementos comparativos de mercado;
• documentos que comprovem as características físicas e jurídicas do bem.

Também não vale confundir os números. O valor venal do IPTU, o valor venal de referência usado pelas prefeituras no ITBI e o preço de mercado são coisas distintas. Em muitas cidades, a planta do IPTU tem mais de dez anos, e o valor de referência do ITBI costuma ficar entre 115% e 140% do valor venal. Apoiar-se no número errado pode significar abrir mão de um redutor maior.

Relógio correndo

Laudos de qualidade levam tempo, e a procura por avaliadores tende a crescer à medida que o prazo se aproxima. Quem deixar para dezembro corre o risco de não reunir a documentação necessária e de carregar, por anos, um redutor menor do que poderia ter.

A mensagem é simples: 31 de dezembro de 2026 não é apenas mais um fim de ano. Para quem tem imóveis no patrimônio, é a data que pode definir o tamanho da conta tributária da próxima venda.

Artigo escrito por Wagner Scaglioni, sócio da MLEGATE, líder da área de impostos.